Tinggal di Rusunami atau
Apartemen memang berbeda dengan landed house. Ada beberapa komponen
pembayaran rutin yang harus kita bayar dan dihitung per m2 sesuai
luasan unit hunian kita.
Di Apartemen Casablanca
East Residences ini, sesuai House Rule yang masih berlaku menyatakan
bahwa komponen pembayaran tersebut meliputi:
- IPL (Iuran Pengelolaan Lingkungan) atau Service Charge
- Iuran Renovasi/Dana Cadangan atau Sinking Fund
- Asuransi dan PBB
Iuran Pengelolaan
Lingkungan dalam House Rule hal.36 meliputi:
- Biaya Kebersihan Benda, Bagian dan Tanah Bersama
- Biaya Penyediaan dan Pemakaian Listrik untuk Benda dan Bagian Bersama
- Biaya Penyediaan dan pemakaian Air untuk Benda, Bagian dan Tanah Bersama
- Biaya Perbaikan dan pemeliharaan utility Gedung termasuk pengecatan, termasuk izin-izin seperti lift dll.
- Biaya Keamanan dan Pengawasan Benda, Bagian dan Tanah Bersama selama 24 jam.
Besarnya IPL per m2,
ditetapkan oleh BP dan akan disesuaikan setiap tahun atau setiap saat
sejalan dengan kenaikan biaya. Terhadap kalimat “ditetapkan oleh
BP”, tentunya saat ini setelah mendapat izin dari warga melalui
Musyawarah Umum Tahunan. IPL kita sekarang ini untuk unit hunian
adalah Rp.7.500,-/m2 dan kios Rp.9.000,-/m2.
Hal terluput yang tidak
dimuat di House Rule, tetapi selama ini memang wajib masuk ke IPL
adalah Gaji Karyawan, yang sampai tulisan ini dibuat mencapai 103
orang dari 5 Divisi (Back Office: 7 orang, Security: 35 orang, House
Keeping: 34 orang, Engineering: 12 orang dan Parkir: 15 orang)
Iuran Renovasi/Dana
Cadangan/Sinking Fund yaitu dana cadangan untuk renovasi gedung,
peremajaan dan penggantian peralatan mekanikal elektrikal gedung di
luar milik pribadi dari unit, yang sudah tidak layak pakai lagi.
Sebenarnya apa
itu sinking fund? Secara sederhana, sinking fund diartikan
sebagai semacam tabungan yang dananya akan menjadi sumber pembiayaan
untuk capital expenditure (belanja modal).
Pengeluaran-pengeluaran
yang jumlahnya besar dan waktu manfaatnya relatif lama. Termasuk di
dalamnya adalah penggantian dan perbaikan instalasi yang ada pada
apartemen kita. Instalasi yang dimaksud, adalah seluruh komponen
bangunan rumah susun yang umur pakainya terbatas dan memerlukan
penggantian secara berkala. Dengan demikian instalasi mekanikal,
elektrikal, plumbing, komunikasi, sipil dan arsitektur termasuk di
dalamnya.
Mengapa Apartemen kita perlu menabung? Selain karena secara berkala ada perawatan dan penggantian spare-part yang membutuhkan dana besar, misalnya pengecatan seluruh gedung, penggantian spare-part lift, dan perpanjangan HGB atas tanah bersama, juga agar tidak kelabakan mencari dana jika sewaktu-waktu perlu perbaikan struktur gedung.
Bayangkan, jika Apartemen sama sekali tidak punya tabungan (sinking fund). Setiap butuh dana besar untuk perawatan dan perbaikan, mereka harus mengadakan Musyawarah Umum Luar Biasa, di luar Musyawarah Umum Tahunan yang selama ini sulitnya minta ampun untuk memenuhi kuorum rapat.
Lalu
apakah kita setuju kalau tiba-tiba diminta urunan dana dalam jumlah
besar?
Besarnya sinking fund per
m2 ini ditetapkan pula oleh BP dan disetujui warga yang juga
diputuskan pada saat Musyawarah Umum Tahunan, dan akan disesuaikan
setiap saat sejalan dengan kenaikan biaya-biaya renovasi dan
peremajaan di masa mendatang. Sinking Fund kita sekarang ini untuk
unit hunian adalah Rp.500,-/m2 dan kios Rp.1.000,-/m2.
PBB dan Asuransi
Properti (Gedung, Mesin dan Peralatan Gedung) tidak termasuk
dalam IPL dan Sinking Fund dan harus dibayar oleh Pemilik/Penghuni
sesuai dengan porsi kepemilikan masing-masing di Apartemen Casablanca
East Residences. Sampai saat ini Biaya Asuransi 2015-2016 yang
mencapai Rp.167 jutaan belum dimasukkan ke dalam komponen di atas dan
masih dimasukkan menjadi beban IPL.
Selain itu ada lagi
komponen pembayaran Air (PDAM) Aetra dengan tarif progresif
Rp.7.450,-/m3 (Tarif golongan K.III.B/5F3 Rumah Susun Menengah/Medium
Apartment) serta Listrik (Rp.1.455,-/kwh, tarif Juli 2016 {Rp.1.412,-
+ PPJ/PJU 3%}) dan Biaya Administrasi Rp.10.000,-
Berapa
Jumlah Unit kita dan apakah semua membayar IPL dan Sinking Fund?
Unit
hunian dan Kios yang ada di CER adalah 1631 unit, dan yang tercatat
aktif di sistim pembayaran adalah 1625 unit. Dari unit-unit tersebut
ada 52 unit kepemilikannya masih di tangan developer PT.BAP dan
berada dalam pengawasan BP dan PPPSRS karena menunggak sejumlah
pembayaran IPL, Air dan Listrik.
Jumlah
unit yang membayar di April = 1380 unit, Mei = 1515 unit, Juni =
1521, dan Juli = 1454 unit. Sisanya ada tunggakan piutang sebesar
kurang lebih Rp.800 juta yang dari masa BAP sampai sekarang belum
terbayar dan masih diusahakan untuk ditagih oleh BP/PPPSRS.
Bagaimana
dengan Listrik dan Air kita, apakah sesuai penerimaan dan pembayaran?
Listrik
kita memakai sistim pra bayar sementara air dibayarkan secara
langsung sesuai tagihan pada meter induk air. Dari Listrik dan Air,
komponen yang digunakan oleh Fasum dan Fasos, seperti Kantor BP,
Penerangan Koridor, Penerangan Jalan CER, Taman, Pompa Air Bersih,
Pompa STP, Lift, Pompa Air Kolam Renang, Masjid, Air di Toilet Umum
dll pembiayaannya diambil dari IPL dengan selisih yang cukup besar.
Kebocoran Listrik dan Air telah diminimalisir oleh BP dengan
mengadakan operasi Penertiban Aliran Listrik dan Air, dimana
ditemukan sejumlah besar tenant melakukan jumper aliran listrik
(seratusan kasus) dan tidak melaporkan meteran air yg tidak jalan
(belasan kasus), dari masa kepengelolaan lama.
BIAYA PDAM AETRA
|
BULAN
|
PENERIMAAN
|
PENGELUARAN
|
SELISIH
|
|
APRIL
|
78.743.200
|
88.410.022
|
(9.666.822)
|
|
MEI
|
88.481.150
|
82.715.722
|
5.765.428
|
|
JUNI
|
91.535.650
|
92.413.122
|
-877.47
|
BIAYA LISTRIK
|
BULAN
|
PENERIMAAN
|
PENGELUARAN
|
SELISIH
|
|
APRIL
|
345.132.754
|
472.974.020
|
(127.841.266)
|
|
MEI
|
370.370.930
|
478.736.633
|
(108.365.703)
|
|
JUNI
|
368.342.318
|
477.720.405
|
(109.378.087)
|
Dari
tabel di atas kita dapat melihat bahwa pembayaran Fasum dan Fasos
kita cukup besar selisihnya, dan selisih tersebut diambil dari IPL
sehingga membebani IPL cukup berat.
Selain
IPL apa saja potensi penerimaan kita?
Other
Income kita, untuk saat ini masih bertumpu pada penerimaan dari
Divisi Parkir, denda keterlambatan IPL dan pembayaran rekening
minimum listrik dan biaya administrasi. Lainnya adalah biaya sewa
Optical Division Cabinet (ODC) Indihome, biaya pasang baru Indihome,
pembiayaan listrik PT.Mac Sarana Djaya & Hypernet, biaya
berlangganan tahunan Internet & TV Hypernet/MyLink, Biaya
pembelian kartu listrik dan kartu akses.
Potensi
lain yang sedang dirintis adalah pemasangan ATM di Lobby-lobby,
sambungan Fiber Optik Internet, TV dan telepon baru (dengan sistim
revenue sharing 10% dari tagihan bulanan + biaya pasang baru). Juga
penataan kembali lapangan Futsal untuk dikomersilkan serta
kemungkinan beberapa bisnis pendukung lainnya, seperti branding Lobby
& Lift dll.
Besarkah Biaya
Pemeliharaan atas Peralatan Gedung Kita?
Dari
3 bulan kepengelolaan berada di tangan PPPSRS dengan menempatkan BP
sebagai pelaksana, menilik laporan kas bulanan, operasional rutin
kita berjalan cukup baik, hanya saja menyisakan banyak hal, utamanya
pada Pembiayaan Non-Rutin. Ambil contoh ketika memasuki Agustus ini,
dimana pada bulan Juli kita membayar THR Karyawan secara penuh dan
layak sebesar Rp.77.483.000,-, maka seketika itu juga kondisi
keuangan kita terbebani cukup signifikan. Sehingga kita perlu mencari
sumber pendapatan lain untuk memenuhi biaya non-rutin kita yang cukup
besar. Apalagi ketika developer meninggalkan kita, dana sinking fund
dilindungi UU dan selayaknya diminta persetujuan warga untuk
pemakaiannya, ternyata nihil.
Sinking
Fund kita selama 3 bulan ini adalah:
|
BULAN
|
SINKING FUND
|
|
APRIL
|
23.184.200
|
|
MEI
|
25.487.210
|
|
JUNI
|
25.688.510
|
|
TOTAL
|
74.359.920
|
Sinking
Fund ini akan disimpan sebagai Deposito per 3 bulan, dan pemakaiannya
akan diminta persetujuan warga pemilik/penghuni dalam Musyawarah Umum
Tahunan PPPSRS yang dihadiri warga.
Sementara
Biaya Non-Rutin selama tahun anggaran kita 2016-2017 untuk perbaikan
yang direncanakan oleh BP:
|
NO.
|
RENCANA BIAYA NON RUTIN
|
ESTIMASI BIAYA
|
|
1
|
9 Unit Wire Rope Lift @ 60.000.000,-
|
540.000.000,-
|
|
2
|
Perbaikan Rooftop Tower B sayap BD
|
200.000.000,-
|
|
3
|
Perbaikan dan Pemeliharaan STP
|
120.000.000,-
|
|
4
|
Perbaikan Pipa Riser dan Pipa Bocor
|
50.000.000,-
|
|
5
|
Peralatan Maintenance Pendukung (Mesin Rigid dll)
|
35.000.000,-
|
|
6
|
Pembelian Gondola
|
85.000.000,-
|
|
7
|
Perbaikan Fasum Toilet dll
|
50.000.000,-
|
|
|
TOTAL
|
1.080.000.000,-
|
Dari
uraian-uraian di atas, maka untuk memenuhi biaya non-rutin itu, perlu
beberapa langkah seperti:
- Melakukan langkah lanjutan untuk mengembalikan dana sinking fund kita.
- Melakukan penagihan terhadap tunggakan IPL sebesar Rp.800jt an, baik terhadap unit BAP, maupun warga pemilik/penghuni lainnya.
- Mengenakan komponen biaya Asuransi 2016-2017 kepada Warga Pemilik dan Penghuni.
- Menyesuaikan dana sinking fund supaya simpanan kita lebih besar jumlahnya, mengingat umur gedung yang sudah 5 tahun dan perlu pengecatan (Nilainya sekitar Rp.1,2M untuk pengecatan seluruh gedung).
- Menyesuaikan IPL.
- Menambah Other Income dengan kerjasama pihak ke3 yang menguntungkan kita.
Demikian
beberapa penjelasan mengenai berapa, dipakai apa saja, dan apakah
cukup IPL dan Sinking Fund kita digunakan untuk kelangsungan
operasional Apartemen kita tercinta ini.
“Transparansi
guna mengajak seluruh warga berpikir, berkontribusi aktif dalam usul
dan maju bersama menuju CER yang lebih baik.”
PPPSRS-CER
Disari
dari Laporan Analisa BP-CER, House Rule dan berbagai sumber.
Salam CER1a
